Comprar una propiedad es una de las inversiones más importantes de tu vida. Pero en Colombia, como en cualquier país, existen propiedades que tienen deudas, hipotecas o problemas jurídicos que el vendedor no siempre menciona — y que pueden convertirse en tu problema si no hacés la verificación correcta antes de firmar.
Acá te explicamos paso a paso cómo verificar que una propiedad está libre de cargas antes de comprometerte.
1. Solicitá el Certificado de Tradición y Libertad
Este es el documento más importante. El Certificado de Tradición y Libertad es emitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y muestra el historial completo de la propiedad — quién ha sido dueño, si tiene hipotecas, embargos, limitaciones o cualquier otro gravamen.
Podés solicitarlo en línea a través del portal de la Superintendencia de Notariado y Registro por un valor muy bajo. Cualquier comprador serio debería pedirlo antes de avanzar en la negociación.
2. Verificá las deudas de servicios públicos y administración
Una propiedad puede estar libre de hipotecas pero tener deudas de servicios públicos o de administración que siguen a la propiedad y no al propietario — es decir, que se convierten en tu deuda al comprar.
Pedile al vendedor los últimos recibos de agua, luz, gas e internet pagados. Si hay administración, solicitá una paz y salvo de la copropiedad.
3. Revisá el impuesto predial
El impuesto predial es el impuesto anual que se paga sobre la propiedad. Si está atrasado la deuda sigue a la propiedad. Solicitá el paz y salvo del impuesto predial en la Secretaría de Hacienda del municipio o verificalo en línea en el portal de la alcaldía de Montería.
4. Hacé el estudio de títulos con un abogado
El estudio de títulos es un análisis legal profundo que va más allá del Certificado de Tradición. Un abogado especializado revisa que la cadena de propietarios sea coherente, que no haya falsificaciones, que los poderes usados en ventas anteriores sean válidos y que no existan procesos judiciales sobre el inmueble.
Es una inversión pequeña comparada con el valor de la propiedad y puede ahorrarte problemas enormes.
5. Verificá que el vendedor sea el propietario real
Parece obvio pero no siempre lo es. Confirmá que la persona que te está vendiendo coincide exactamente con el nombre que figura en el Certificado de Tradición. Si está vendiendo con poder notarial verificá que ese poder sea auténtico y vigente.
¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas?
No necesariamente tenés que descartarla. En muchos casos las deudas se pueden negociar — el precio baja, el vendedor las cancela antes del cierre, o se descuentan del precio final. Una inmobiliaria con experiencia sabe cómo manejar estas situaciones a tu favor.
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